Nue-Propriété

Tous les avantages de l’immobilier neuf au prix de l’ancien sans ses inconvénients.

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Un emplacement qualitatif avec une décote de prix d'achat 30% à 50%

Sans aucun souci de gestion

Rendement minimum assuré

Emplacements qualitatifs

investissement fiscalement neutre

L’investissement immobilier ZÉRO STRESS

L’investissement immobilier idéal sans les contraintes de l’immobilier

    • Zéro aléa locatif
    • Zéro fiscalité
    • Zéro souci de gestion locative
    • Zéro contrainte de revente 

Le principe du démembrement de propriété

Informations non contractuelles et fournies à titre d’illustration

  1. Le nu-propriétaire (investisseur particulier)

Achète la nue-propriété d’un appartement sans pouvoir l’occuper et percevoir les loyers pendant la période de démembrement. La réduction de prix correspond à la totalité des loyers qu’il aurait perçus sur la durée du démembrement.

  1. L’usufruitier (bailleur institutionnel)

Acquiert l’usufruit de l’appartement. Il  effectue la gestion locative et perçoit les loyers. Il remplit sa mission de service public, sans avoir à porter la charge financière de l’achat en pleine propriété.

  1. Le locataire du bailleur

Personnes dont les conditions de revenus entrent dans la catégorie des revenus PLS ou PLI, Ce sont des cadres moyens, fonctionnaires. 70% de la population française peut prétendre à un logement social.

  1. Au terme le démembrement s’éteint

L’usufruit s’ajoute à la nue-propriété, l’investisseur devient propriétaire de la pleine propriété et à la liberté de revendre, louer ou occuper le bien.

Le rendement de la nue-propriété

Un placement protégé, un rendement sûr et certain, une fiscalité sur la plus-value réduite.

Informations non contractuelles et fournies à titre d’illustration

Protection : Une barrière de protection est garantie jusqu’à une baisse de 40% de la valeur du bien (valeur de l’usufruit).

Rendement assuré : Chaque année une partie de la valeur de l’usufruit s’ajoute à la valeur de la nue-propriété s’ajoute mécaniquement.

Fiscalité sur la plus-value réduite : En cas de revente, la plus-value se calcule sur les valeurs de vente et d’achat de la pleine propriété (120-100) et non pas 120-60

👉 Discutons de votre projet

Faisons le point ensemble sur vos souhaits et vos objectifs. Notre équipe se tient à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet.

Un investissement fortement sécurisé

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Sécurité de gestion

Revente possible pendant le démembrement sans pénalités et sans imposition :

 • Aucun risque locatif et d’impayés
• Pas de charges financières et fiscales

Sécurité d’acquisition

Acte notarié conférant la nue-propriété du bien et prévoyant dès l’origine la reconstitution automatique de la pleine propriété.

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Sécurité de sortie

Lié à l’encadrement législatif, le bail d’habitation du locataire prend fin de plein droit au plus tard à la date de l’extinction des droits d’usufruit. Le  bailleur social à obligation de remettre l’appartement en état d’habitabilité.

Les avantages fiscaux de la nue-propriété

Intérêts du crédit déductibles de vos autres revenus fonciers

Fiscalité neutre sur la période du contrat (pas d’imposition sur le revenu, pas d’IFI, pas de taxe foncière)

Imposition minorée sur la plus-value après la période de démembrement

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Transmission

En cas de transmission de la nue-propriété, les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété. Le bénéficiaire récupèrera bien la pleine propriété à terme, sans avoir à s’acquitter de droits supplémentaires.

L’emplacement, le premier critère de choix

Les résidences en nue-propriété se situent dans les villes où la demande locative est forte : Paris, Lyon, Lille, Nantes, Toulouse…

Paris & Ile de france

Grandes villes de province

Stations balnéaires

La méthode Sukondo

Pour atteindre vos objectifs, nous avons élaboré une méthode qui a fait ses preuves pour valider et sécuriser votre investissement.

Étape 1 : Analyse de la situation personnelle et patrimoniale

Étude de la capacité d’emprunt et de votre situation patrimoniale actuelle. Définition de vos possibilités et de vos objectifs (retraite, complément de revenus, épargne immobilière).

Étape 2 : Choix du dispositif fiscal et choix du produit

Nous vous proposerons ensuite une solution la mieux adaptée à vos objectifs.

Étape 3 : Chiffrage et simulation

  • Étude de rentabilité et fiscale
  • Étude de l’emplacement
  • Analyse du prix
  • Prévisionnel de valorisation grâce à l’intelligence artificielle

Étape 4 : Mise en place du projet

Selon vos souhaits, nous vous accompagnons dès la mise en place de votre investissement jusqu’à la recherche du premier locataire.

Étape 5 : Bonus offert pour tout nouveau client

Analyse globale, successorale, fiscale et de protection familiale de la solution retenue.

F.A.Q

Voici les questions les plus fréquentes qui sont posées. N’hésitez pas à nous contacter pour d’autres interrogations.

Si j’achète avec une décote, je risque de payer une plus-value importante au terme ?

Si l’investisseur souhaite revendre son bien au terme du démembrement, la valeur d’acquisition retenue est la valeur pleine-propriété du bien au moment de l’achat et non sa valeur en nue-propriété.

Achat de la nue-propriété d’un bien pour un montant de 60 000 € alors que la valeur en pleine-propriété est de 100 000 €. Au terme du démembrement (15 ans dans ce cas), l’investisseur revend son bien 130 000 €. 

La plus-value fiscalisée portera sur la différence entre le  prix de vente et d’achat en pleine propriété :

130 000 € – 100 000 € = 30 000 € pour une réelle plus value perçue de 70 000 €

Dans quel état vais-je retrouver mon bien à l'expiration de l'usufruit ?

À l’expiration de l’usufruit, l’usufruitier s’oblige à remettre le bien en bon état d’entretien et d’habitabilité immédiate. Par « bon état d’usage et d’habitabilité immédiate », il faut notamment entendre un logement décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Avant l’expiration de l’usufruit, l’ULS Il doit effectuer les travaux nécessaires de remise en état d’habitabilité et s’oblige également à procéder à la mise aux normes des installations si celles-ci sont devenues exécutoires.

Le tout, afin que les appartements puissent être occupés ou donnés en location par le nu-propriétaire devenu plein propriétaire sans travaux préalables.

L’immobilier est aujourd’hui trop taxé

L’investissement en nue propriété avec un ULS est un des seuls investissements immobiliers qui ne rentre pas dans l’IFI.

  • Si l’investissement se fait avec des fonds propres, le prix de l’acquisition vient en déduction de l’IFI. S’il est réalisé avec un emprunt, il ne fait pas partie de l’assiette taxable et les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers existants.
  • De plus, si l’investisseur décide de transmettre via une donation son bien avant le terme du démembrement, le bien ne sera pas non plus comptabilisé dans l’IFI de la personne ayant jouit de la donation.

Cela permet donc à un investisseur de se constituer un patrimoine immobilier en n’étant pas ou peu taxé.

Comment puis-je être sûr que le locataire aura quitté les lieux au terme du démembrement ?

Selon l’article L253-3 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), tout bail conclu par l’Usufruitier devra expressément indiquer, de manière apparente, le statut juridique du logement, préciser le terme ultime du contrat et reproduire les termes des articles L253-5 à L253-7 du CCH. Conformément aux dispositions de l’article L411-3 du CCH, les logements dont l’usufruit a été détenu temporairement par les organismes d’habitation à loyer modéré ne sont plus soumis aux règles d’attribution ni au droit au maintien dans les lieux après extinction de l’Usufruit.

Par ailleurs, en vertu des dispositions de l’article L253-4 du CCH, tout bail d’habitation conclu par l’Usufruitier prend fin de plein droit au plus tard à la date de l’extinction des droits d’usufruit sur le logement loué et les dispositions des 2èmes à 4ème alinéas de l’article 595 du Code Civil ne s’appliquent pas à de tels baux.

Un an avant le terme du démembrement, une communication est mise en place entre le bailleur usufruitier et l’investisseur nu-propriétaire. Le nu-propriétaire est tenu d’informer l’usufruitier de sa décision de vendre, d’habiter ou de louer l’appartement au maximum 6 mois avant l’extinction de l’usufruit (article L253-5 CCH).

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